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不動産業界の繁忙期は1〜3月と9〜10月で、閑散期は6〜8月とされています。 しかしこの閑散期に内覧に訪れる買主は、周囲が動いていない中でわざわざ行動している層です。言い換えれば「今すぐ決めたい」という強い動機を持つ、成約確率の高い見込み客です。 そうした買主を取りこぼさないために必要なのが、内覧環境の完成度です。 「どうせ夏は動かない」と物件の準備を後回しにしていると、本気の買主が来た時に対応できません。閑散期こそ、内覧に来た一人ひとりを丁寧に迎える準備を整えておくことが、成約への最短ルートです。 夏のお盆前に内覧した買主が「他より断然雰囲気がよかった」とその場で申し込んだ事例があります。ステージングで整えた空間が、真剣な買主の背中を押しました。

不動産業界では6〜8月は閑散期とされており、梅雨や夏の暑い時期を避ける傾向があり またお盆の時期は帰省やレジャーを優先するため、問い合わせが極端に少なくなります。 しかしこれは裏を返せば ライバル物件も動いていない時期でもあります。 繁忙期である秋（9〜10月）に向けて、今から準備を整えておくことが成約率を左右します。具体的には掲載写真の見直し、内覧環境の整備、物件のキャッチコピーの改善——こうした「仕込み」に使える時間が、閑散期には十分あります。 秋に「選ばれる物件」になれるかどうかは この夏の過ごし方で決まります。 夏の間にステージングを実施し写真を撮り直した物件が、9月の内覧ラッシュで即決されたケースがあります。 閑散期は、次の繁忙期への投資期間です。

こんにちは、株式会社ステージングサービスです。 今回は、物件の魅力を100%引き出すために欠かせない「プロカメラマンによる撮影」についてお話しします。 最近はスマホのカメラ性能が劇的に進化していることもあり、「わざわざプロに頼まなくても、スマホで綺麗に撮れるから十分じゃない？」というお声を聞くことも増えてきました。 ですが、ベテランの不動産営業担当者さまや、こだわりの物件では、今でも必ずといっていいほどプロのカメラマンを起用されています。そこには、明確な理由とデータがあるのです。 「スマホで十分」に差をつける、30%の閲覧率 実は、不動産先進国であるアメリカの研究データによると、「プロカメラマンが撮影した写真のほうが、物件の閲覧率が約30%も上がる」という驚きの結果が出ているそうです。 情報が溢れるポータルサイトの中で、ユーザーが最初に目にする写真のクオリティは、その後の問い合わせ数を大きく左右します。何より、高額な物件や条件の良い物件ほど、プロの写真を使って物件の価値を正しく伝えているのが現実です。 さらに、最近はAIの進化によって「本物そっく

ステージングで物件が「3.5倍」早く売れる、絶対に外せない条件とは？ こんにちは、株式会社ステージングサービスです。 私たちは創業以来、お客様にずっとお伝えし続けているデータがあります。 それは、「ホームステージングを施した物件は、何もしない物件に比べて3〜3.5倍早く売れる」ということ。 これは海外や国内の様々な調査でも実証されていますし、実は、私たちステージングサービスのこれまでの実績データを割り出してみても、【3.48倍】という明確な結果が出ています。 しかし……これには、どうしても外せない「ある条件」があるのです。 「3者」の協力体制が、早期成約の鍵を握る ステージングの効果を最大限に発揮するためにもっとも重要なこと。 それは、「売主さま」「建築・リフォーム会社さま」「ステージング会社」の3者が、同じ方向を向いて協力し合える関係であることです。 物件を少しでも早く、良い条件で売るためのヒントは、日々現場を見ている建築会社や、私たちステージング会社の「気づき」の中に隠れていることがよくあります。 今回は、その現場の気づきの中から、特にこれか

AI時代だからこそ、逆に「リアルステージング」の依頼が増えている理由 こんにちは、株式会社ステージングサービスです。 今回は、最近よく耳にする「AIやデジタル技術と、これからの不動産売却」について、現場のリアルな声をもとにお話ししたいと思います。 デジタルステージングで、物件は早く売れるようになったのか？ AIの進化は凄まじく、今やパソコン一つで、家具が入った素敵な部屋の画像を簡単に作れるようになりました。「デジタルステージング」の品質も、一昔前とは比べものにならないほど上がっています。 確かに、デジタルステージングを導入する会社や、そのサービス自体の売り上げは伸びているようです。 しかし……現場のリアルな感覚として、「デジタルステージングにしたから物件がとんでもなく早く売れるようになった！」という話は、不思議なほど耳にしません。 私たちの耳に届く現場の課題は、むしろ別のところにあります。 不動産仲介会社さまが溢す、現場の「本音」 日頃から多くの不動産仲介会社さまとお話ししていると、ある「隠れた問題」が見えてきます。 いくらネット上の写真が素敵に

全日本不動産協会のデータによると、内見から申し込みに進む割合は約25％ つまり4人に3人は内見をしても申し込まずに帰ります。 条件や価格が合っているのに決まらない場合、問題は 「スペック」ではなく「印象」にあることがほとんどです。 買主は内覧中、無意識に「ここで暮らせるか」を判断しています。 玄関を開けた瞬間の明るさ、リビングのにおい、照明の色温度—— こうした感覚的な要素が、申し込みを踏み切らせるかどうかを左右します。 清掃や換気、照明の統一といった地道な準備が、この25％を引き上げる直接的な手段です。「内覧数は多いのに決まらない」という物件こそ、見せ方を見直すサインです。 ステージングでは玄関に小物を置き、リビングの照明を温白色に統一するだけで、 内覧者の滞在時間が明らかに伸びます。「なんか違う」が「ここにします」に変わります。

東日本不動産流通機構のデータによると、中古住宅が売れるまでの平均期間は 一戸建てで約83日、マンションで約80日とされています。 裏を返せば、それを超えて動かない物件は「何かが引っかかっている」サインです。 そこで多くの担当者が最初に検討するのが価格の見直しですが、値下げには注意が必要です。一度下げた価格は戻しにくく、「なぜ下がったのか」という疑念を買主に与えるリスクもあります。 価格を動かす前に試してほしいのが「見せ方のリセット」です。掲載写真の差し替えや内覧時の照明・におい・空間演出の見直しは、コストを抑えながら買主の第一印象を大きく変える可能性があります。 実際に、6ヶ月売れなかった戸建にステージングを実施したところ、翌月に成約したケースがあります。変えたのは価格ではなく、家具と照明の演出だけでした。 値下げは最終手段、その前にできることはまだあります。

中古住宅を取得した世帯が購入を決めた理由として 「住宅のデザイン・広さ・設備等が良かったから」を選ぶ割合が年々増加しています。 一方で中古住宅を選んだ最大の理由は「予算的に手頃だったから」であり 価格と見た目の印象が購買行動を左右していることがわかります。 大阪市内の中古マンションは、立地の弱さから問い合わせが月1件以下で停滞していました。ステージング実施・撮影後は月4件に増加し、内覧した買主から「写真を見た瞬間に決めていた」との声があり成約に至りました。駅距離のハンデを見た目の印象が逆転した事例です。 つまり買主はポータルサイトで価格と立地を絞り込んだあと 最終的に「この家、いいな」と感じるかどうかで内覧先を選んでいます。 図面や徒歩分数では伝わらない 「デザインの印象」こそが、問い合わせ数を左右する要素です。 掲載写真や内覧空間の見せ方を磨くことが、今の中古市場では 直接的な集客力につながります。

5月に入り、日が一段と長くなってきました。 この時期、不動産営業の皆様が特に注意すべきは「午後3時以降の内見」です。 初夏の強い日差しは、空室のガランとした空間においては諸刃の剣となります。 角度の低い西日がダイレクトに差し込むと、床の細かな傷や壁の汚れを浮き彫りにしてしまったり、室内を必要以上に「暑苦しい」印象に見せてしまったりすることがあるからです。 ここで重要になるのが ホームステージングによる「光のコントロール」です。 例えば、窓辺に爽やかなグリーンの鉢植えを配置するだけで、差し込む光が葉の間で分散され、不快な直射日光が「心地よい木漏れ日」へと表情を変えます。 また、適度な厚みと透け感のあるレースカーテンを取り入れることで、直射日光を和らげ、部屋全体のトーンを均一に明るく保つことができます。 さらに、西日が当たって傷が目立ちやすい床面には明るいトーンのラグを敷くことで、ネガティブな要素を隠しつつ、光を柔らかく反射させて空間に広がりを持たせることが可能です。 季節に応じたステージングのひと工夫が、案内のスムーズさを左右します。

例年、6月に入ると雨天が増え、内見数に影響が出始めます。 雨の日の案内はどうしても「部屋が暗く見える」「窓からの景色が映えない」といった ハンデを背負いがちですが、実はその勝負は「5月中の準備」で決まります。 今のユーザーは、雨の日にわざわざ足を運ぶかどうかをネット上の写真で シビアに判断しているからです。 「明るい記憶」を先に植え付ける 天気の良い5月のうちに、バルコニーまで含めた開放感のある写真を必ず押さえておきましょう。雨の日の内見になっても「晴れた日はこれくらい明るいんですよ」とタブレット等で写真を見せることができれば、お客様の不安は解消されます。 室内の「色のトーン」を整える どんよりした曇り空の日でも、室内に「白」や「明るい木目」の要素が視界に入ると、人間の脳は空間全体を明るく認識します。壁紙が白い物件であれば、あえて照明を全灯し、視線が止まる場所に明るい色の小物を一つ置くだけでも、写真越し・内見時の印象はガラリと変わります。 「雨だから決まらない」のではなく、「雨の日でも、晴れの日の暮らしを想像させる準備ができているか」。梅雨入り前

GW明けは、内覧の動きが一度落ち着くタイミングです。 この時期に、あらためて物件の見せ方を見直すことで その後の反響が変わるケースは少なくありません。 現場を見ていると、条件ではなく“見え方”で止まっている物件も多く見受けられます。 「広さ」は正しく伝わっていますか？ 空室のLDKは、実際より広く見える場合もあれば、使い方が分からず 判断しづらい空間になることもあります。 内覧時に「家具の配置がイメージできない」という声は、想像以上に多いです。 最低限の家具配置を示すことで、空間の使い方が明確になり 検討が進みやすくなります。 「条件は良いのに動かない」理由 立地や価格に問題がないにも関わらず動かない物件は “比較の中で印象に残りにくい”状態になっていることがあります。 購入の最終判断は、数値だけでなく 「暮らしのイメージが持てるか」に左右されます。 つまり 他物件との差は、“イメージのしやすさ”で生まれることが多いです。 写真で印象は大きく変わります ポータルサイトでは、多くの物件が並列で比較されます。 その中で・家具のスケールが分かる・生

不動産サイトに載せるだけでは、もう売れない？ こんにちは、株式会社ステージングサービスです。 今回は、不動産の“集客”について、ちょっと立ち止まって考えてみたいと思います。 物件を売るには、まず“問い合わせ”が必要？ 多くの方が「とにかく問い合わせを増やすことが大事」と考えていると思います。 実際そのとおりで、見てもらえなければ売れません。 私たちは、日頃から不動産仲介・買取再販・分譲ビルダー・注文住宅など、さまざまな立場の営業担当者の方とお話ししています。都市部・地方問わず、多くの方がこう言います。 「集客の9割はSUUMOなどのポータルサイトから来ている」 美容業界でいうと、ホットペッパービューティーのような存在。 「どれだけ課金したかが勝負」という声もよく聞きます。 でも、それだけで決まっているわけではありません 実際に成約につながった営業担当の方々は、こんなこともおっしゃいます。 「きっかけはSUUMO。でも問い合わせまで至ったのは、 ホームページやSNSで安心感を持ってもらえたからだと思う」 つまり、ポータルサイトはあくまで“入口”。そ

長期化してしまった物件に、私たちができること こんにちは、株式会社ステージングサービスです。 私たちはこれまで10年以上、数多くの物件にホームステージングを行ってきました。 ありがたいことに、多くの物件でステージングの効果が実感され、早期成約につながっています。とはいえ、すべてがうまくいくわけではありません。 一定数、「長期化してしまう物件」が存在します。今回は、そういった “売れ残り物件”に対して、私たちが実際に行っている対策をご紹介します。 まず最初に確認すること 物件が長期化していると分かったら、まず次の3点を確認します。 不動産ポータルサイトの掲載内容 現地の状況（においや湿気など） 売主さま・営業担当者さまへのヒアリング ときには「事故物件だった…」など、思いもよらない事情が判明することもあります。 そのうえで、①集客力（問合せが来ているか）②成約力（実際に決まっているか）の両面からチェックを行います。 問合せはあるのに、決まらない この場合は、まず現地確認です。 訪問してみると、こんな“少しの違和感”が重なっているケースがあります。.

実際の物件でお伝えする、ホームステージングしたらこうなったのシリーズ。 今回は中古の戸建てです。 ■きっかけ 家具インテリアを設置するも、時間がかかっており、状況のヒアリングに参りました。 統計的にも、海外や金融機関のレポートを見ても、家具インテリアを入れた方が早く・高く売れるのは間違いありません。とはいえ、平均値や中央値の話であって、１件１件を見て行けば、長くかかってしまっている物件もあります。 経験上、こうすれば"絶対"早く売れる！という魔法のような方法はありませんが、こうすると"かなりの確率で"売れない（長期化する）というパターンはあります。 そこで、今回は物件の見直しに参りました。 物件価格　：　4980万 敷地面積　：　120㎡ 販売区画数：　5区画 間取り　　：　４LDK　 初回の納品から手直しまで　：　181 日経過 物件は、2駅利用可能（徒歩11分）で、小中学校、商業施設ともすべて良好なエリアです 販売価格は近隣相場と比較しても適正で、問合せは多くいただいています しかし、内覧時に購入希望者へ強く印象づける要素に欠けていたため、検

こんにちは。ステージングサービスです。今回は、現場でよくある疑問、 「家具はどの価格帯でも同じでいいの？」というテーマについて13年間の経験と実例を もとにお話しします。 ■「これをすると失敗する」は、実はハッキリしている 「家具を入れたら売れる」と言われがちですが、私たちの結論は少し違います。 “絶対にうまくいく方法”よりも、“これをやると失敗する”というパターンの方が 明確なのです。 その代表が、物件価格と家具のイメージが合っていないステージング。 これにより、せっかくの販売チャンスを逃してしまうこともあります。 3つの家具プラン、その理由は“生活の格” 当社では、物件価格帯に応じて以下の3つのステージングプランをご用意しています。 エコノミー：2,000〜3,500万円 スタンダード：4,000〜6,000万円 ハイクラス：7,000万円以上〜 この分類は、単なる金額の区分ではなく 「その価格帯の物件を買う人の生活感・価値観」に合わせて設計しています。 たとえば——3,000万円の住宅は年収450〜700万円の家庭が中心。 5,000万円な

こんにちは。ステージングサービスです。 このブログを読んでくださっている皆さまの中には、一棟一棟ていねいに家をつくって 販売されている住宅会社や、地域密着で物件を管理・販売されている不動産会社の方も 多いかと思います。 今回は、「家具って、買うべき？それともレンタルがいいの？」という、よくある “現場の悩み”について、実例をもとにお話ししたいと思います。 ■ 家具がないと、実は“かなりの機会損失”になっているかも？ 完成したお家の見学会で、こんな声を聞いたことはありませんか？ 「広さは分かるけど、暮らすイメージがわかなくて…」 「ここってダブルベッド入るんですか？」 「このスペース、何に使う予定ですか？」 これ、図面や口頭の説明だけでは“暮らしのリアル”が伝わっていない状態です。 家具が何もない部屋って、自由なようでいて、実は 「殺風景」「寒々しい」「狭く見える」といったマイナス印象になりがち。 購入を検討している方は、 「この家でどんな暮らしができるのか？」を探しに来ているんです。 家具を置くだけで、「あっ、こういう暮らしができるんだ」と一瞬で

実際の物件でお伝えする、ホームステージングしたらこうなったのシリーズ。 今回は新築の戸建てです。 ■ご依頼のきっかけ 以前よりご依頼いただいているお客様からご紹介いただき、初めてお会いした方からのご依頼です。 完成から1ヶ月ほどたち、「やはり家具やインテリアをいれたいな」と思われてご依頼いただいた　という経緯でした。 物件価格　：　6000万 竣工時期　：　2月 敷地面積　：　64㎡ 延床面積　：　90㎡ 間取り　　：　3階建て、2Fリビング（1F駐車場） 閑静な住宅街で、子育てとしても人気のエリアです ■まずは、現地の下見です 静かなエリアで、ご物件もとても良いです。同じような間取りの物件はありますが、この物件ならではの強みや、建築のこだわりを活かすことが大事です。 ▶さっそく１Fの洋室 １Fの洋室には、アクセントクロスと作り付けの棚があります。 ほとんどの物件が、LDKには家具入れる　で終わっています。他の物件よりも優位なところをアピールするのに、「このちょっとした部分が便利だよ」「このクロスがあるからこんなイメージに」と見せれば、他の物件と

「そもそも、なぜ家具を入れると売れやすくなるのか？」 私たちがステージング事業を始めた２０１０年代初め 中古住宅や小規模な分譲では「家具なしで販売する」のが一般的でした。 一方、新築マンションや大規模分譲では、しっかり家具を入れたモデルルームが当たり前。 コストをかけてでも家具を入れていたのは、「そのほうが売れる」ことを 業界全体が経験的に知っていたからです。 逆に、中古物件で家具がないのは「売れにくいから」ではなく 「予算がないから」 という、いたって現実的な理由でした。 ■ 現場データが物語る「家具の効果」 私たちがステージングを始めた初期、最も多かったご依頼は 「売れ残って困っているので家具を入れてほしい」というものでした。 そこで当社では、約１５０～２００件の物件データを集計し 以下の2つの期間を比較しました。 A：家具を入れる前の“売れなかった期間” B：家具を入れてから“売れたまでの期間” その結果―Bの期間のほうが、平均して３.４８倍早く売れていたのです。 これは感覚ではなく、実際の販売データに基づく数字。 私たち自身、現場で家具の